We delen graag de onderbouwing van de claim met onze deelnemers. Veel mensen reageren positief en willen meer weten over de claim. Daar is deze blog voor bedoeld. Maar toch even een waarschuwing vooraf: Dit is geen lichte kost, dus het is bestemd voor de mensen die, net als wij, dol zijn op cijfertjes. Mocht je suggesties, aan- of opmerkingen hebben, of het totaal niet met ons eens zijn: We horen het graag. Mail ons op [email protected].
Wat houdt de Oversluitclaim in?
De oversluitclaim is gebaseerd op twee constateringen:
- de banken houden ten onrechte geen rekening met toekomstige boetevrije aflossingen, en
- vrijwel alle banken hanteren structureel een te korte, en dus te lage, vergelijkingsrente.
Toekomstige boetevrije aflossingen
Stel dat iemand een aflossingsvrije hypotheek heeft van € 200.000 en die wil oversluiten naar een lening met een lagere rente. Om de verschuldigde boeterente te kunnen berekenen, moet de bank van de € 200.000 die wordt afgelost, eerst het deel aftrekken dat in dat jaar boetevrij mag worden afgelost. Stel dat dit 10 % is, dus € 20.000.
Er blijft dan €180.000 over. Over deze € 180.000 mag de bank het renteverlies in rekening brengen dat de bank lijdt door de vervroegde aflossing. Stel nu dat een klant nog 5 jaar lang 5% rente moet betalen als hij niet oversluit. En stel dat de bank het bedrag dat zij vervroegd terugkrijgt (de rente is gedaald) nu nog maar tegen 2% rente kan uitlenen. Dan loopt de bank als de klant oversluit dus 5 jaar lang het renteverschil van 3% mis.
Wat is dan de schade van de bank?
Volgens de bank is dat 3% keer € 180.000 keer 5 jaar.
De bank gaat er dus vanuit dat de bank vijf jaar lang renteverlies lijdt over het volledige bedrag van € 180.000. Dat is echter geen realistische aanname. Klanten hebben namelijk het recht om jaarlijks 10% of meer boetevrij af te lossen en om hun lening volledig boetevrij af te lossen als ze verhuizen of overlijden. Daar maken veel klanten ook gebruik van. De bank houden nauwkeurig bij in welke mate klanten hun hypothecaire leningen boetevrij aflossen. Dat was de afgelopen jaren gemiddeld 4,5% van de uitstaande leensom per jaar.
Nu is het natuurlijk onzeker of een bepaalde klant die zijn hypotheek wil oversluiten, in de jaren daarna gaat verhuizen, overlijdt of gebruik maakt van zijn recht om zijn lening gedeeltelijk boetevrij af te lossen. Omdat dit onzeker is, kan de schade die de bank lijdt doordat die bepaalde klant zijn lening oversluit, niet met zekerheid bepaald worden. De omvang van de schade die de bank lijdt doordat die bepaalde klant zijn lening oversluit, hangt af van iets wat op het moment van oversluiten onzeker is, namelijk of die klant in de jaren daarna verhuist, overlijdt of gedeeltelijk boetevrij aflost.
Die schade moet dus geschat worden. Wat is een eerlijke schatting?
Het is uiteraard in het belang van de klant om de schade zo laag mogelijk in te schatten. De klant zou bijvoorbeeld kunnen stellen dat hij de maand nadat hij oversluit, zeker zal verhuizen. Hij zal zijn lening dan boetevrij mogen aflossen en de klant zou kunnen eisen dat de bank daar rekening mee houdt bij het bepalen van de boeterente. Als de bank dat doet is de boeterente heel laag. De boeterente bestaat dan uitsluitend uit het renteverlies dat de bank gedurende die ene maand lijdt.
De bank heeft er belang bij om de schade zo hoog mogelijk voor te stellen. De aanname die daarvoor gehanteerd moet worden is dat de klant die oversluit in de jaren daarna helemaal niets boetevrij zou aflossen. Er dient dan van te worden uit gegaan dat de klant in de jaren daarna niet verhuist, niet overlijdt en zijn lening ook niet gedeeltelijk boetevrij aflost.
Het zou ondoenlijk zijn als de bank met iedere klant die wil oversluiten, overeenstemming zou moeten bereiken over de vraag of die klant in de jaren daarna nog boetevrij zou aflossen en zo ja wanneer dan en hoeveel precies. Daarom hebben de banken hierover een bepaling opgenomen in hun algemene hypotheekvoorwaarden.
Wat hebben de banken daarin bepaald? De banken hebben zonder uitzondering in hun algemene hypotheekvoorwaarden bepaald, dat bij het berekenen van de boeterente uitgegaan wordt van de aanname dat de klant in de jaren nadat hij zijn lening oversluit, niets boetevrij zou aflossen. Dat is dus de aanname die voor de banken het meest gunstig is en voor de klanten het meest ongunstig!
Is dat redelijk? Volgens Oversluitclaim niet. Integendeel, het is uiterst onredelijk en zeer schadelijk voor de klanten van de bank. De banken weten dat de klanten gemiddeld 4,5% van de uitstaande leensom per jaar boetevrij aflossen. Om een redelijke schatting te kunnen maken van de schade die de bank lijdt als een klant zijn hypotheek oversluit, moet daar rekening mee gehouden worden.
De banken gaan uit van een te korte resterende rentevast periode
Als iemand zijn hypothecaire lening oversluit, ontvangt de bank de leensom terug voordat de lopende rentevast periode is verstreken. Om de schade te kunnen berekenen, moet de bank dan nagaan hoeveel rente zij krijgt als zij de leensom voor de duur van de resterende rentevast periode opnieuw uitleent. De meeste banken gaan echter uit van de rente die hoort bij een rentevast periode die korter is.
Indien iemand oversluit gaan de banken na of zij een gepubliceerd rentetarief hebben voor een hypothecaire lening met een rentevast periode die gelijk is aan de resterende rentevast periode. Dat is bijna nooit het geval. Banken publiceren hun tarieven voor rentevast periodes van één of meerdere jaren, terwijl het oversluiten veelal niet exact op de verjaardag van een lopende rentevast periode plaatsvindt. Voor die gevallen hebben de banken in hun hypotheekvoorwaarden bedongen dat als vergelijkingsrente zal gelden het rentetarief dat hoort bij de dichtstbijzijnde kortere rentevast periode. Hoe korter de rentevast periode, des te lager de hypotheekrente in de regel is.
Dus als je bijvoorbeeld net één maand korter dan een rentevast periode waarvan een rente gepubliceerd is je hypotheek oversluit, kiest de bank het lagere tarief voor de rentevast periode van de kortere rentevast periode als vergelijkingsrente. De banken kiezen stelselmatig voor een te lage vergelijkingsrente. Dit heeft tot gevolg dat zij hun schade ten gevolge van de vervroegde aflossing structureel te hoog voorstellen.
Rekenvoorbeeld waarin beide effecten verwerkt zijn
Stel, Karin heeft een hypotheek ter hoogte van € 250.000 bij Fictieve bank, met een rente van 5% die nog 4 jaar vaststaat. Nu wil zij oversluiten naar een goedkopere bank. Dat mag van Fictieve bank, maar dan moet Karin wel de rente die Fictieve bank misloopt vergoeden: dit is de oversluitboete.
Fictieve bank berekent de oversluitboete op dit moment als volgt:
- Het deel dat jaarlijks boetevrij mag worden afgelost, wordt van de hoofdsom afgetrokken. Bij Fictieve bank is dit 10%: 10% van € 250.000 = € 25.000. Het resterende hypotheekbedrag is het bedrag waarover Fictieve bank haar renteverlies in rekening mag brengen. Dit is € 225.000.
- Neem de afgesproken rente: 5%.
- Neem de vergelijkingsrente. Deze vergelijkingsrente is de rente die Fictieve bank zou kunnen krijgen als het dit geld zou uitlenen voor de resterende rentevast periode. Fictieve bank neemt hiervoor de dichtstbijzijnde laagste vergelijkingsrente die zij aanbiedt. Niet alle banken bieden rentes aan voor alle rentevast perioden, zo ook Fictieve bank niet. Fictieve bank heeft de volgende rentes vastgesteld:
Rentevaste periode Jaarlijkse rente 1 jaar 1,5% 2 jaar 2% 5 jaar 2,5% 10 jaar 2,9% 15 jaar 3,2% 20 jaar 3,5% Fictieve bank biedt geen rentevast periode van 4 jaar aan. De dichtsbijzijnde kortere vergelijkingsrente is die voor een rentevast periode van 2 jaar. Deze rente wordt daarom als vergelijkingsrente gekozen. Die rente is 2%.
- Neem het verschil tussen de afgesproken rente en vergelijkingsrente. Dat is dit geval 3%.
- Bereken de misgelopen renteinkomsten: 4 jaar * 3% * € 225.000 = € 27.000.
- Neem hiervan de contante waarde. In de rest van het rekenvoorbeeld nemen deze laatste stap ter versimpeling niet mee. Deze wordt wel meegenomen in onze werkelijke berekeningen.
Om over te sluiten brengt de bank nu een bedrag van € 27.000 in rekening. Een fors bedrag, en deels gerechtvaardigd, maar lang niet helemaal. Fictieve bank vergeet de toekomstige boetevrije aflossingen en hanteert een te korte resterende rentevast periode. Beide ‘vergeten’ effecten zijn hieronder toegelicht.
Toekomstige boetevrije aflossingen
In de boeteberekening van Fictieve bank wordt in Stap 1 de toegestane jaarlijkse boetevrije aflossing van 10% van het hypotheekbedrag afgehaald. De bank doet echter alsof er van het resterende deel van de hypotheek niets meer boetevrij zal worden afgelost. Dat is een onjuiste aanname in het voordeel van de bank: er is bij de bank bekend hoeveel er gemiddeld boetevrij wordt afgelost door hypotheekbezitters. Dit is nu ongeveer 4,5% per jaar, gemiddeld genomen over alle Nederlandse hypotheken. Banken houden bij het aantrekken van geld en doorverkopen van hypotheken rekening met dit getal, en publiceren zelf deze cijfers regelmatig richting hun aandeelhouders en klanten. Ze houden er echter geen rekening mee bij het bepalen van de boete. Als ze dat wel zouden doen, zou de boete berekend worden over een bedrag dat ieder jaar met 4,5% afneemt. De verschuldigde boete zou dus ieder jaar afnemen.
Er dient onderscheid gemaakt te worden in twee delen van die 4,5% per jaar:
- Boetevrij aflossen vanwege verhuizen: dit komt neer op 2,5% per jaar
- Boetevrij aflossen binnen het jaarlijks toegestane boetevrije deel: dit komt neer op 2% per jaar
Aflossen vanwege verhuizen is een risico voor Fictieve bank waarvan ze al bij het afsluiten van de hypotheek van Karin op de hoogte zijn. Hiermee hebben ze rekening gehouden bij het inkopen van het geld. Over de hele hypotheek portefeuille gaan ze er van uit dat deze 2,5% per jaar zal slinken door mensen die verhuizen, en ze verwachten daar dus ook geen rente-inkomsten van. Fictieve bank mag bij een overstap niet meer rekenen dan de geleden schade, en mag dus geen inkomsten in rekening brengen die Fictieve bank niet had verwacht als Karin gewoon was blijven zitten. We weten natuurlijk niet zeker of Karin gaat verhuizen in de toekomst. Fictieve bank gaat er bij de boeteberekening vanuit dat de kans daarop 0% is. Wij stellen dat die kans zo groot moet worden geacht als het percentage van de totale Nederlandse hypotheekportefeuille, dat jaarlijks gemiddeld boetevrij wordt afgelost vanwege verhuizingen. Dit is 2,5% per jaar.
Aflossen binnen het jaarlijks toegestane boetevrije deel, houdt in dat veel hypotheekbezitters gebruik maken van hun recht om ieder jaar 10% of meer boetevrij af te lossen. Daarmee verlagen zij hun leensom en hoeven ze minder rente te betalen. De gemiddelde hypotheekbezitter verlaagt zijn leensom boetevrij met 2% per jaar. Ook hier geldt dat we natuurlijk niet zeker weten of ook Karin boetevrij zal aflossen in de komende 4 jaar. De bank gaat er bij de boeteberekening vanuit dat Karin in die periode 0% boetevrij zal aflossen. Wij stellen dat moet worden uitgegaan van het gemiddelde van alle hypotheekbezitters in Nederland. Dat betekent dus dat voor de berekening van de boete er van uitgegaan moet worden dat Karin ieder jaar 2% boetevrij aflost.
Deze effecten samen komen neer op een boetevrije aflossing van 4,5% per jaar in de resterende 4 jaar. Hiermee rekening houdend wordt de boete € 2.341 lager.
Te korte resterende rentevast periode
Omdat Fictieve bank niet voor elke leenperiode een vergelijkingsrente heeft, wordt dus de laagste dichtstbijzijnde genomen. Als de bank eerlijk zou zijn, zou het de exacte rente die het voor het geld zou krijgen moeten nemen, maar dat doen ze niet. Die correcte geïnterpoleerde rente is altijd hoger dan de laagste dichtstbijzijnde rente, waardoor het verschil in rente zoals bepaald in Stap 4 altijd kleiner wordt. Dit resulteert in een lagere oversluitboete.
Interpoleren is een manier om een situatie tussen twee bekende situaties te bepalen. Om de correcte vergelijkingsrente te bepalen is dit een juiste manier. De meeste banken gebruiken deze manier echter niet. In het verleden deed zelfs geen enkele bank dat. *
*De ABN Amro en ING (sinds maart 2016) passen dit op het moment als enige correct toe. Dit is echter niet zolang geleden door deze banken ingevoerd, waardoor ook zij jarenlang te hoge boetes hebben berekend.
In het geval van Karin komt de vergelijkingsrente neer op 2,33% voor de resterende 4 jaar. Dat betekent dat het in Stap 3 bepaalde renteverschil kleiner wordt: 5% – 2,33% = 2,67%. Dit drukt de oversluitboete aanzienlijk: als dit effect wordt meegenomen wordt de boete € 2.970 lager.
Totaal
Als deze effecten beide zouden worden meegenomen wordt de boete dus veel lager. In het geval van Karin zou het neerkomen op € 5.053! Dit komt neer op een 18,7% te hoge boete. Dit is het bedrag wat we voor Karin terug gaan claimen. En voor jou als je je inschrijft bij Oversluitclaim.
Wat als Karin niet had overgesloten? In dat geval heeft Fictieve bank door een veel te hoge oversluitboete te eisen, het recht van Karin om over te sluiten belemmerd en heeft Karin schade geleden. Zij heeft niet kunnen profiteren van een aanbod van een andere bank. Karin heeft haar recht om over te sluiten niet vrijelijk kunnen uitoefenen. Ook voor deze niet-oversluiters springen wij in de bres en eisen we een schadevergoeding.
N.B. Het toepassen van beide effecten is niet hetzelfde als het optellen van de delen. Dit omdat de hypotheeksom elke maand lager zou moeten worden door aflossing, en daarover rente wordt gerekend.
